コロナ禍と令和3年度の福岡都市圏住宅地の路線価

福岡都市圏の令和3年度の路線価の上昇率。

 

福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で令和2年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。

 


1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和2年度から1年間の路線価上昇率:6.3万円→6.4万円(1.5%の上昇)

 

一昨年度と昨年度、ともに3千円の上がり幅であったことと比較すると上昇幅は鈍化しているものの、まだ上昇傾向での路線価の反映となっています。

 

 

2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:10.0万円→11.5万円(4.5の上昇)

 

こちら、昨年度も5千円幅の上昇でした。昨年度が過去の年度と比べて上昇幅が落ち着き気味だったということはありますが、引き続き、以前よりは穏やかになっているものの上昇傾向であると言えるかと思います。

 

3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:22.0万円→23.0万円(4.5%の上昇)

 

昨年度の上昇幅25千円と比べると上昇幅は大幅に落ちていますが、昨年度が特に上昇幅が高かったこともあり、比較的穏やかな上昇率に落ち着いたと言えるかと思います

 

今年度の福岡都市圏近郊~郊外エリアの路線価は、コロナ禍の影響が反映されていない昨年度までと比較して上昇率が全般的に穏やかになった。しかし、決して下落傾向には転じておらずあくまで上昇率が低下している範囲での影響。ということが出来るかと思います。 

 

今年も、上昇率は穏やかになったものの引き続き半ば当たり前のように路線価が上昇した結果、これら地点は福岡市近郊の住宅地となりますが、5年前の平成28年度と比べると5割以上路線価が上昇しているエリアもあります。地価上昇が激しかった都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

 

コロナ禍でも上昇傾向であった福岡都心部の路線価

令和3年7月1日に、令和元2年分の路線価が国税庁より公表されました。

 

福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらず全般的には引き続き強気な水準での取引が継続しています。

ここ数年、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和3年度の路線価が令和2年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

 

令和2年分の路線価は令和2年1月1日を基準日としており、コロナの影響が反映されていなかったですが、

今回の令和3年分の路線価は令和2年1月1日を基準日としておりコロナの影響が反映された路線価となっています。

 

最初に、弊所のある場所の路線価です。

弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。

商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。

 

 

弊所のある場所の路線価ですが、

 

令和2年度から1年間の路線価上昇率:35.0万円→39.0万円(11.4%の上昇)

 

ここ数年間、前年比1割前後の上昇、令和2年度のみ2割以上の上昇となっていましたが、今年は1割強の上昇でした。

このエリアは福岡都心部の周辺エリアとなっており、都心部と比べてコロナによるテナント撤退等の影響が顕著ではないエリアであろうかと思われます。
なお、平成28年度と比較すると路線価は8割以上の上昇となっています。

 

 

 

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

 

令和2年度から1年間の路線価上昇率:880.0万円→880.0万円(変わらず)

 

こちらは、ここ数年間1割強の上昇率が続いておりましたが、今年度は前年比変わらずでした。都心のど真ん中でコロナの影響が福岡都市圏の他のエリアと比べ大きかったということでしょうか。

なお、平成28年度と比較すれば路線価は6割程度の上昇率となっています。

 

 

最後に、博多駅近辺について。大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

 

令和2年度から1年間の路線価上昇率:533.0万円→585.0万円(9.7%の上昇)

 

博多駅周辺も天神と同様、いや、旅行需要の減少等を踏まえるとむしろ天神近辺よりもコロナの影響が大きいかもしれないエリアという感覚を持っておりますが、

九州新幹線開通以降の博多駅周辺エリアの勢いが、今年度の路線価の上昇率でもまだ反映中ということでしょうか。

なお、平成28年度と比較するとほぼ2.2倍の路線価となっています。 

 

コロナの影響がはじめて反映された今年度の路線価、

天神の観測地点については横ばいという結果になりましたが、

下落には転じておらずその影響は今年度は上昇率の低下にとどまるという結果となりました。

 

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

 

福岡の都心部に不動産をお持ちの方で、数年前の地価を前提にした相続対策をされている方は

現在の地価に合わせた相続対策の見直しが必要と考えておいた方が無難かと思われます。

 

コロナ禍でも路線価が上昇した福岡都市圏の住宅地

福岡都市圏の令和2年度の路線価の上昇率。

 

福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で令和元年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。

 


1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:6.0万円→6.3万円(5.0%の上昇)

 


こちらの場所について一昨年度は1千円の評価額の上昇でしたが、昨年度に引き続き今年度も3千円の上がり幅となりました。

 

 

2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:10.5万円→11.0万円(4.7%の上昇)

 

こちら、一昨年度は1割を超える上昇率でしたが昨年度の9.0%、今年度の4.7%と上昇率は落ち着き気味になっています。

もっとも、他の福岡都市圏のエリアと比較して地域的に異なる地価の動向となる要因は特に思い当たらず、この変動率の推移は、対象としている地点の個別要因による可能性が高いかと思われます。

 

3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:19.5万円→22.0万円(12.8%の上昇)

 

昨年度は10.8%の上昇でしたが、こちらは今年度も引き続き1割を超える高い上昇率となっています。

 

昨年度は、都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になっていましたが、今年も都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になっています。 

 

今年も半ば当たり前のように路線価が上昇した結果、これら地点は福岡市近郊の住宅地となりますが、4年前の平成28年度と比べると3割~4割台、路線価が上昇しています。都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

 

引き続き高い上昇率となった令和2年度の福岡都心部路線価

令和2年7月1日に、令和元2年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらずかなり堅調な水準での取引が継続しています。

ここ数年、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和2年度の路線価が平成1年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

なお、令和2年分の路線価は令和2年1月1日を基準日としており、コロナの影響が反映されていない点は要注意です。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。

 

 

弊所のある場所の路線価ですが、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:28.5万円→35.0万円(22.8%の上昇)

 

ここ数年間、前年比1割前後の上昇となっていましたが、令和2年度は2割以上の上昇となりました。
平成28年度と比較すると6割以上の上昇となっています。

 

 

 

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:787.0万円→880.0万円(11.8%の上昇)

 

こちらは、ここ数年間1割強の上昇率が続いており、3年前の平成28年度と比較すれば6割程度の上昇率となっています。

 

 

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:441.0万円→533.0万円(20.8%の上昇)

 

こちらは1年間で18.2%ですが、ここ毎年、毎年対前年比ほぼ2割の上昇率となっており、平成28年度と比較するとついに2倍超となりました。

もっとも、博多駅近辺は中央区や都心周辺部と比べコロナによる旅行需要等の減少の影響が大きいエリアで、今後の地価動向は気になるところです。

 

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

今後、コロナの影響が路線価にどう反映されるかは要注目ですが、少なくとも福岡の都心部について、ホテル需要により不動産価格が異常に上振れして決まることはなくなったとしても、全体感として地価は概ね堅調で、少なくとも現時点路線価の大幅な下落は期待しづらいかと考えます。

福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、引き続き、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難かと思われます。

 

 

 

福岡都市圏住宅地の引き続きの路線価上昇

福岡都市圏の令和元年度の路線価の上昇率。

 

前回の福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で平成30年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。

 


1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:5.7万円→6.0万円(5.3%の上昇)

 


こちらの場所について一昨年度、昨年度は1千円ずつの評価額の上昇でしたが、ついに3千円の上がり幅となりました。

 

 

2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:9.7万円→10.5万円(8.2%の上昇)

 

こちら、昨年度は1割を超える上昇率でしたが今年度は1割弱の上昇率となっています。

 

 

3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:18.0万円→19.5万円(10.8%の上昇)

 

昨年度は12.5%の上昇でしたが、こちらは今年度も1割を超える上昇率となっています。

 

昨年度は、都心部よりも上昇率が高い都心近隣の住宅エリアもありましたが、今年は都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になりました。 

 

福岡市近郊の住宅地であっても、3年前の平成28年度と比べると3割程度路線価が上昇しているエリアも出ていています。都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

相変わらず今年も大幅上昇した福岡都心部の路線価

令和元年7月1日に、令和元年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、引き続き高止まりの水準での取引が継続しています。

一昨年度、昨年度と、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和元年度の路線価が平成30年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアですが、都心回帰の流れを受け、人口増加率の高い福岡市の中でもマンション開発が非常に盛んなエリアです。

 

 

弊所のある場所の路線価ですが、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:25.5万円→28.5万円(11.8%の上昇)

 

一昨年度、昨年度に引き続き、今年も1年間で1割前後の上昇です。
平成28年度と比較すると3割以上の上昇となっています。

 

 

 

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:700.0万円→787.0万円(12.4%の上昇)

 

こちらは、平成28年度から比較すると毎年で12.5%前後ずつ上昇しており、3年前の平成28年度と比較すれば4割超の上昇率となっています。

 

 

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:373.0万円→441.0万円(18.2%の上昇)

 

こちらは1年間で18.2%と、ここ毎年、対前年比ほぼ2割の上昇率となっておりました。

 

3カ所とも、昨年度よりわずかに上昇率が減少していますが、昨年度と同水準での路線価の上昇率となっている結果、

3年前の平成28年度と比較しますと、それぞれ32.6%、40.5%、65.8%とたった数年前の数値が参考にならないほどの急激な上昇となっています。

 

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

 

福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難です。

 

たとえ2年前、3年前に一度相続税の試算をされた方も、改めて相続税額の試算を行い直し、相続のプランを再度検討する必要がある可能性も、想定しておくべきです。

 

 

教育資金贈与の非課税措置の縮小検討と2019年度税制改正

2019年度の税制改正において、直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置の縮小が議論されていると、日本経済新聞の記事にありました。

直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置とは、曾祖父、曾祖母、祖父、祖母、父、母といった直系尊属がひ孫、孫や子に対しして教育資金として一定の信託銀行、銀行、証券会社などに金銭を拠出した場合につき、上限1,500万円まで贈与につき贈与税を非課税とするものです。

この教育資金の贈与を受けた方は、対象となる学費等の費用にこの教育資金を充てることが出来ます。仮に、贈与を受けた教育資金を使い切れなかった場合、贈与を受けられた方が30歳になったときに、残額に対して通常の贈与税が課税される形で、この制度の利用が終了することとなります。

この制度は、教育資金に充てる金額について贈与額がまるまる非課税となるため、現預金に余力のある方の将来の相続税の節税について非常に効果的であり、制度の導入時にも記事で取り上げました。

制度の縮小内容の案としては、贈与の対象金額の縮小や、贈与を受ける方に所得制限を設ける案が挙げられているようです。

この制度は、もともと2018年度末で一旦打ち切りとなっており、2019年度以降は、再継続するものの、制度の縮小が図られることが議論されているようです。

相続税の対策を進めたい方で、将来学費が必要となるお子様、お孫様やひ孫様がおられ、現預金の余力がある方について、この直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置は非常に効果的な制度です。駆け込みでの利用もぜひ検討されるべきかと思います。

 

 

相続時精算課税選択時の必要書類と注意点

相続時精算課税の制度とは、この制度を選択すると、それ以降に行う贈与に対する税金について、一般的な暦年課税による贈与税の計算に代えて、この制度の贈与者である父母又は祖父母が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算することで最終的に税額の精算を行う制度です。

この制度は、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択ができます。

相続にあたってのタックスプランニングの観点からは、この制度を活用すべき場面はきわめて限定的なため、弊所ではこれまで相続時精算課税の制度を利用する提案を行う事例がなかったのですが、今回、将来相続税が発生しないことがほぼ確実な方より、お子様にまとめて財産を贈与したいという相談を受け、初めて相続時精算課税の制度を利用する提案を行いました。

相続時精算課税の制度の選択を行う一般的なケースの場合、その選択届出書に以下の3つの書類を添付する必要があります。

(1) 受贈者の戸籍の謄本又は抄本その他の書類で、次の内容を証する書類

  •  受贈者の氏名、生年月日
  •  受贈者が贈与者の推定相続人である子又は孫であること

(2) 受贈者の戸籍の附票の写しその他の書類で、受贈者が20歳に達した時以後(または平成15年1月1日以後)の住所又は居所を証する書類

(3) 贈与者の住民票の写しその他の書類(贈与者の戸籍の附票の写しなど)で、次の内容を証する書類

  •  贈与者の氏名、生年月日
  •  贈与者が60歳に達した時以後(または平成15年1月1日以後)の住所又は居所

ここで注意しないといけないのが、平成15年1月1日以降から現在までの住所又は居所について証する書類が必要になるという点です。住所および本籍地の変更がある方の場合、戸籍の附票の写しを過去の戸籍分まで遡って取得するなどの対応が必要になる場合があります。

その場合、戸籍の附票の写しを過去本籍のあった市町村からそれぞれ取り寄せる必要があります。

多少の手間で対応できる話ではありますが、現在の戸籍の附票の写しや住民票だけで必要書類が足りないケースがある点、要注意なポイントではあります。

福岡都市圏の住宅地と平成30年度の路線価の上昇

福岡都市圏の平成30年度の路線価の上昇率。
前回は、福岡市の都心部について取り上げましたが、続編として福岡市南区で平成29年度の記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。

 


1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成29年度から1年間の路線価上昇率:5.6万円→5.7万円(1.7%の上昇)

 


こちらの場所については、昨年度と同様、路線価の最小刻みの1千円だけ評価額が上がっておりました。

上昇率も、昨年度とあまり変わりません。

 

 

2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成29年度から1年間の路線価上昇率:8.6万円→9.7万円(12.8%の上昇)

 

昨年度の上昇率3.6%から打って変わり、1割強の上昇率となりました。この12.8%という上昇率は、前回の記事で取り上げた天神パルコ前をも上回る上昇率です。

 

 

3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成29年度から1年間の路線価上昇率:16.0万円→18.0万円(12.5%の上昇)

 

昨年度は6.7%の上昇でしたが、こちらも今年度は1割を超える上昇率となっています。

昨年度は、都心部と比較して穏やかな路線価の上昇率となっていましたが、今年は都心に近いエリアの路線価が急激に上昇し、都心部の路線価の上昇率を上回るという意外な結果になりました。 

福岡市近郊の住宅地にご自宅をお持ちの方で、これまでの地価であれば相続税が発生しなかった方でも、昨今の地価の上昇とそれに伴う路線価の上昇により、相続税が発生するなどということも考えておく必要があるかもしれません。

今年も続く福岡都心部の路線価の急激な上昇

平成30年7月1日に、平成30年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、ここ数年の激しい上昇がまだまだ継続しており、一昔前の感覚ではついて行けない水準での取引が続いております。

昨年度、平成29年度の福岡都心部の路線価が、昨年の平成28年度の路線価と比較してどの程度変動したのかについて記事を書かせて頂きましたが、

同地点の平成30年度の路線価が平成29年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアですが、都心回帰の流れを受け、人口増加率の高い福岡市の中でもマンション開発が非常に盛んなエリアです。

 

 

弊所のある場所の路線価ですが、

 

平成29年度から1年間の路線価上昇率:23.5万円→25.5万円(8.5%の上昇)

 

昨年度に引き続き、今年も1年間で1割近い上昇です。

 

 

 

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

 

平成29年度から1年間の路線価上昇率:630.0万円→700.0万円(11.1%の上昇)

 

こちらは、1年間で11.1%と、昨年度に引き続き対前年比で1割を超える激しい上昇率となっています。

 

 

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

 

平成28年度から1年間の路線価上昇率:316.0万円→373.0万円(18.0%の上昇)

 

こちらは1年間で18.0%と、昨年度に引き続き、対前年比ほぼ2割の上昇率となっておりました。

 

3カ所とも、昨年度よりわずかに上昇率が減少していますが、昨年度と同水準での路線価の上昇率となっている結果、

2年前の平成28年度と比較しますと、それぞれ18.6%、25.0%、40.1%ときわめて急激な上昇となっています。

 

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

 

ここまで路線価が急激に上昇すると、2年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならない可能性も考えておく必要があります。

 

たとえ2年前、3年前に一度相続税の試算をされた方も、改めて相続税額の試算を行い直し、相続のプランを再度検討する必要がある可能性も、想定しておくべきです。