コロナ禍でも路線価が上昇した福岡都市圏の住宅地

福岡都市圏の令和2年度の路線価の上昇率。

 

福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で令和元年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。

 


1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:6.0万円→6.3万円(5.0%の上昇)

 


こちらの場所について一昨年度は1千円の評価額の上昇でしたが、昨年度に引き続き今年度も3千円の上がり幅となりました。

 

 

2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:10.5万円→11.0万円(4.7%の上昇)

 

こちら、一昨年度は1割を超える上昇率でしたが昨年度の9.0%、今年度の4.7%と上昇率は落ち着き気味になっています。

もっとも、他の福岡都市圏のエリアと比較して地域的に異なる地価の動向となる要因は特に思い当たらず、この変動率の推移は、対象としている地点の個別要因による可能性が高いかと思われます。

 

3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:19.5万円→22.0万円(12.8%の上昇)

 

昨年度は10.8%の上昇でしたが、こちらは今年度も引き続き1割を超える高い上昇率となっています。

 

昨年度は、都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になっていましたが、今年も都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になっています。 

 

今年も半ば当たり前のように路線価が上昇した結果、これら地点は福岡市近郊の住宅地となりますが、4年前の平成28年度と比べると3割~4割台、路線価が上昇しています。都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

 

引き続き高い上昇率となった令和2年度の福岡都心部路線価

令和2年7月1日に、令和元2年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらずかなり堅調な水準での取引が継続しています。

ここ数年、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和2年度の路線価が平成1年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

なお、令和2年分の路線価は令和2年1月1日を基準日としており、コロナの影響が反映されていない点は要注意です。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。

 

 

弊所のある場所の路線価ですが、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:28.5万円→35.0万円(22.8%の上昇)

 

ここ数年間、前年比1割前後の上昇となっていましたが、令和2年度は2割以上の上昇となりました。
平成28年度と比較すると6割以上の上昇となっています。

 

 

 

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:787.0万円→880.0万円(11.8%の上昇)

 

こちらは、ここ数年間1割強の上昇率が続いており、3年前の平成28年度と比較すれば6割程度の上昇率となっています。

 

 

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

 

令和元年度から1年間の路線価上昇率:441.0万円→533.0万円(20.8%の上昇)

 

こちらは1年間で18.2%ですが、ここ毎年、毎年対前年比ほぼ2割の上昇率となっており、平成28年度と比較するとついに2倍超となりました。

もっとも、博多駅近辺は中央区や都心周辺部と比べコロナによる旅行需要等の減少の影響が大きいエリアで、今後の地価動向は気になるところです。

 

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

今後、コロナの影響が路線価にどう反映されるかは要注目ですが、少なくとも福岡の都心部について、ホテル需要により不動産価格が異常に上振れして決まることはなくなったとしても、全体感として地価は概ね堅調で、少なくとも現時点路線価の大幅な下落は期待しづらいかと考えます。

福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、引き続き、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難かと思われます。

 

 

 

令和3年度税制改正大綱と住宅ローン控除

令和3年度の税制改正大綱が、12月10日に発表されました。

 

今回の税制改正大綱で身近な改正点の1つに、住宅ローン控除の改正があります。

ポイントは2つです。

 

1つが、床面積要件の下限の緩和です。

新築は令和2年10月から1年間の間に、それ以外は令和2年12月から1年間の間に契約し、令和4年末までに入居した場合、合計所得額が1,000万円以下のものについては床面積が50平米でなく40平米以上であれば住宅ローン控除を受けられるようになりました。

 

もう1つが、年利1%未満の借入金利で住宅ローンを借り入れている場合の住宅ローン控除の金額の見直しです。

これまでは、年利1%未満の住宅ローンについても年末残高の1%の税額控除が受けられていましたが、これを、実際の支払利息の額も控除額を設定する方向になりました。こちらは、具体的には令和4年度の税制改正で内容が決まる予定です。

 

なお、床面積要件の下限の緩和については、住宅ローン控除だけでなく住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置についても同様の措置が予定されています。

海外中古不動産に係る損益通算等の特例 の創設

海外中古不動産について、近年、節税策として利用されることが流行っていました。

これにつき、税制改正で規制が入りました。

 

海外の建物は、日本の建物と比べて実態上耐用年数が非常に長いものがあるところ、日本の建物の耐用年数の計算を使用して実態よりも多くの減価償却費を発生させ、それにより発生する赤字と他の所得を損益通算し所得税の金額を圧縮するスキームが流行っていました。

 

今後は、上記の方法により海外の中古不動産で赤字が出た分について、他の所得との損益通算が出来なくなります。

 

もっとも、これにより計上出来なかった赤字については、物件の売却時に調整してくれます。

実態と乖離した計算上の減価償却の先取りにつき、他の損益との通算部分まではその先取りを認めない。ただ、先取りとなる分について過剰な減価償却部分を認めないだけであって、先取りできなかった分の所得については最後に調整されるという設計になっています。

 

この改正について、個人的には実態から乖離した形での過度な節税について規制したものであり、妥当な改正かなと思っています。

 

もっとも、この手法をアテにして長期のタックスプランニングを組まれていた方は予定が狂うこととなります。税制の大枠の趣旨から離れる形での節税対策については、少なくとも中長期での税制改正リスクについて考慮しておく必要があると私は思います。

 

上記改正は、2021年分からの適用となります。

エンジェル税制の税メリット以外の副次的効果

今回の所得税の確定申告において、顧問先のエンジェル税制の申請を行いました。

エンジェル税制とは、投資家が一定の要件を満たすスタートアップ企業等に投資する場合に設けている優遇税制で、投資を行う側に税メリットが発生する制度となっています。

 

今回は、投資を受けた企業サイドの支援としてのエンジェル税制の対象企業となるかの確認申請手続きと、個人投資家サイドのエンジェル税制を利用した確定申告手続の両サイドを弊所にて行いました。

 

エンジェル税制の対象企業となるかの確認手続きを企業サイドの手続きは都道府県庁にて行いますが、その際に県の成長企業支援の担当の部署に対象企業を認知して貰えるという副次的効果もありました。

 

特に、設立後1~3年の企業にとっては、投資家として恩恵を受けやすい優遇措置の要件を満たしやすく、エンジェル税制活用の検討の価値はあるのではと思います。

2020年度税制大綱と海外不動産節税封じ

今月12日、与党自民党より2020年度の税制大綱が発表されました。

与党の税制大綱は、衆参の政権ねじれ等が発生していない限り、通常はその内容が今後の税制改正で実施されていくことになります。

 

所得税の節税スキームの1つに海外不動産スキームというものがあります。

これは、日本の税法において建物を減価償却するに当たっての耐用年数は建物の構造によって決まってきますが

海外の建物は日本の建物と比べ非常に長い年数使用出来るように作られているため、

海外の建物について、構造以外の要素を入れずに耐用年数を決定すると実態よりも耐用年数が短くなり

早めに損金が取れてしまうというスキームです。

 

特に、このスキームは所得の高い方が個人について、

海外不動産の減価償却で発生した所得のマイナスと給与所得や事業所得を相殺することで、

大きな節税効果に繋がっていました。

 

それが、今回の税制改正で

中古の海外不動産で建物の構造と建築後の経過年数により機械的に計算される

耐用年数を用いている場合、海外不動産以外との所得との損益通算が一切出来なくなりました。

 

 

海外不動産の節税スキームは特にここ数年メジャーなスキームとなり、

税制改正がなされるのも時間の問題と言われていましたが、

ついに今回の税制改正で網がかかった格好となりました。

 

海外不動産の節税スキームに限らず、

抜け穴的な節税策はこれまでも税制改正によりその穴が封じられてきました。

節税策を考える際は、将来の税制改正の想定をしておくことも大切です。

福岡都市圏住宅地の引き続きの路線価上昇

福岡都市圏の令和元年度の路線価の上昇率。

 

前回の福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で平成30年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。

 


1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:5.7万円→6.0万円(5.3%の上昇)

 


こちらの場所について一昨年度、昨年度は1千円ずつの評価額の上昇でしたが、ついに3千円の上がり幅となりました。

 

 

2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:9.7万円→10.5万円(8.2%の上昇)

 

こちら、昨年度は1割を超える上昇率でしたが今年度は1割弱の上昇率となっています。

 

 

3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:18.0万円→19.5万円(10.8%の上昇)

 

昨年度は12.5%の上昇でしたが、こちらは今年度も1割を超える上昇率となっています。

 

昨年度は、都心部よりも上昇率が高い都心近隣の住宅エリアもありましたが、今年は都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になりました。 

 

福岡市近郊の住宅地であっても、3年前の平成28年度と比べると3割程度路線価が上昇しているエリアも出ていています。都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

相変わらず今年も大幅上昇した福岡都心部の路線価

令和元年7月1日に、令和元年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、引き続き高止まりの水準での取引が継続しています。

一昨年度、昨年度と、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和元年度の路線価が平成30年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアですが、都心回帰の流れを受け、人口増加率の高い福岡市の中でもマンション開発が非常に盛んなエリアです。

 

 

弊所のある場所の路線価ですが、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:25.5万円→28.5万円(11.8%の上昇)

 

一昨年度、昨年度に引き続き、今年も1年間で1割前後の上昇です。
平成28年度と比較すると3割以上の上昇となっています。

 

 

 

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:700.0万円→787.0万円(12.4%の上昇)

 

こちらは、平成28年度から比較すると毎年で12.5%前後ずつ上昇しており、3年前の平成28年度と比較すれば4割超の上昇率となっています。

 

 

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

 

平成30年度から1年間の路線価上昇率:373.0万円→441.0万円(18.2%の上昇)

 

こちらは1年間で18.2%と、ここ毎年、対前年比ほぼ2割の上昇率となっておりました。

 

3カ所とも、昨年度よりわずかに上昇率が減少していますが、昨年度と同水準での路線価の上昇率となっている結果、

3年前の平成28年度と比較しますと、それぞれ32.6%、40.5%、65.8%とたった数年前の数値が参考にならないほどの急激な上昇となっています。

 

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

 

福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難です。

 

たとえ2年前、3年前に一度相続税の試算をされた方も、改めて相続税額の試算を行い直し、相続のプランを再度検討する必要がある可能性も、想定しておくべきです。

 

 

基礎控除改正と社長給与

2020年度から所得税の基礎控除が見直されることなりました。

基礎控除とは、所得税の所得の計算上全員が一律に差し引くことが出来る控除のことです。

これまでは毎年38万円を控除出来ましたが、2020年度以降はこれが10万円増額され毎年48万円になります。

 

と同時に、基礎控除の対象者が全員でなくなりました。一定以上の所得のある方が基礎控除の対象外となります。

具体的には、合計所得が24百万円を超えてくると基礎控除の金額が減額され、25百万円を超えると基礎控除が0となります。

住民税の基礎控除についても、概ね同様の改正がなされます。

 

合計所得が24百万円前後の方の場合、大体の方について今後この基礎控除がフルで受けられるか0になるかで、

手取額が20万円強違ってくることとなります。

 

社長さんでちょうど月額の役員給与を2百万円前後で設定されている方について、

この税制改正を踏まえ、合計所得が24百万円以内に収まるようにするかというのも今後は1つの考慮事項と

なって来るのではと思います。

ついに統一化された地方税電子納税のシステムがスタートします

平成31年10月1日より、地方税共通納税システムがスタートします。

 

地方税共通納税システムとはすべての自治体(都道府県、市町村)に対して利用できる電子納税のシステムです。

 

たとえば、これまで福岡市に本社がある会社であれば国税に加え福岡市は電子納税に対応していても福岡県が電子納税に対応していなかったため、結局金融機関の窓口等に納税に行く必要がありました。

 

これが、地方税共通納税システムのスタート後はすべての自治体で電子納税が可能となります。

 

電子納税の方法には、インターネットバンキングを利用する方法のほか、ダイレクト納付方式によるインターネットバンキングの利用がない場合の対応もなされています。

 

また、対応税目も主要な地方税目はカバーされています。

 

地方税共通納税システムのスタートにより、これまで煩雑で分かりづらかった地方税の納税が統一的に行えるようになり、納税者にとってはより便利となります。