前回、タワーマンション（タワマン）による相続税対策の落とし穴 -その1/2- にて、タワーマンションのプレミアムの件について取り上げました。

では、どの程度プレミアムを出して購入しても、相続税の節税効果でペイすることが出来るのでしょうか。

以下の条件で考えてみます。

前提条件

相続財産：現金2億円

相続人：兄弟2人のみ

（１）相続財産のうち１億円を使って、タワーマンションの最上階を購入。相続税評価額を2千万円に80%圧縮。

相続税評価額の圧縮額：1億円－2千万円＝8千万円

相続税の節税額：8千万円×限界税率30%=2千4百万円

これだけで見ると、相続税を2千万円以上節税出来るため、2千万円のプレミアムを上乗せして購入してもペイしそうに見えます。

では、タワーマンション以外の不動産を使って同じように節税をはかった場合はどうでしょうか？

（２）相続財産のうち１億円を使って、マンションを購入。相続税評価額が4千万円を60%圧縮。

相続税評価額の圧縮額：1億円－3千万円＝7千万円

相続税の節税額：6千万円×限界税率30%=1千8百万円

（１）のケースと（２）のケースを比較すると、節税額は6百万円の違いとなります。物件の価格と比較すると6%分の違いでしかありません。タワーワンションだからとわざわざ有り難がってみても、10%もプレミアムがついてしまうと、節税効果分以上の高値買いとなってしまいます。

タワーマンションによる節税方法は、リーマンショック前から富裕層を得意とする税理士事務所界隈では言われている、もはや手垢のつきまくった手法です。

割高な価格で買った物件を割高なまま売り抜けられれば良いですが、その保証がないことは認識しておくべきです。

今後のブログで取り上げようと思いますが、タワーマンションほどではないにしても、タワーマンション以外でも市場の取引価格と相続税評価額と乖離が激しい不動産は存在します。

いくらタワーマンションが節税対策になるとはいっても、その物件が節税効果以上に割高であれば意味がありません。節税効果と意味ではタワーマンションほど面白くなくても、節税目的の手垢のあまりついていない、節税目的でなくてもそれなりに経営が成り立つ物件を探された方がいいのでは、と私は考えます。

最近、世間一般でもタワーマンション（タワマン）を購入することで相続税を節税する手法が有名になってきました。

市場価値の高いタワーマンションの最上階や羨望の良い部屋を購入します。当然、市場価値は同じタワーマンションの他の部屋よりも高いです。

しかし、相続税評価額は、路線価と固定資産税評価額により画一的に評価されます。

しかも、タワーマンションは土地の持分割合が低く、資産価値の中でより相続税評価額が低く出やすい建物の価値のウエイトが高くなります。

結果、区分所有しているタワーマンションの部屋の相続税評価額は、その市場価格と比べて大幅に低くなります。

 不動産業者も、相続税増税を機会に相続税対策としてタワーマンションの販売に熱を入れています。

ところで、このタワーマンションによる節税方法、落とし穴はないのでしょうか？

このタワーマンションによる相続税対策、最大の問題点は、タワーマンションによる節税手法が有名になりすぎた点にあると私は考えます。

節税方法として知名度が出ると、当然、相続対策での買いニーズが高まります。結果、タワーマンションで相続税対策に適した部屋にはプレミアムが付くことになります。

では、タワーマンション購入時のプレミアムがどの程度であれば、相続税の節税効果でペイすることが出来るのでしょうか？

それについては、次回取り上げます。

平成25年度の税制改正によって、平成26年１月より少額投資非課税制度（日本版ＩＳＡ,ＮＩＳＡ）が導入されます。

この制度は、少額投資非課税口座を開設してその口座内で上場株式、ＥＴＦ，ＲＥＩＴや株式投資信託等を購入すると、配当金や売却益などが、非課税となる制度です。

この制度は、１人年間１００万円分の購入までで利用することが出来ます。そして、現在のところ、平成26年から平成35年までの10年間この制度の存続が予定されており、10年間にわたって毎年１００万円分を上限に上場株式や株式投資信託を購入して利用することが可能です。

非課税の期間は5年間とされていますが、5年経過後も少額投資非課税口座(ISA口座)で購入した株式を保有し続けたい場合は、通常の特定口座や一般口座に移管することで購入した株式の保有を続けることもできます（この場合口座移管後の配当や値動きに対しては通常の株式保有と同様の課税がなされることになります）。あるいは翌年のISA口座、たとえば平成26年に購入した株式であれば平成31年のISA口座に移管するという方法をとることも可能です。

ただし、この日本版ＩＳＡの制度には落とし穴があります。正確には、私が落とし穴と思っているポイントがあります。 それは、通常の特定口座や一般口座でも上場株式等を利用していて、さらにISA口座を利用する場合、ISA口座で損失が出ても、特定口座や一般口座の利益と相殺が出来ないという点です。

日本版ＩＳＡの制度を利用することで、利用しなかった場合と比べて逆に税金が増える可能性もあります。

日本版ＩＳＡの制度は年間１００万円までの購入しか利用できないことを考えると、日本版ＩＳＡの制度を利用する場合でも通常の特定口座や一般口座との併用になる方が一般的かと思います。

では、どのように日本版ＩＳＡの制度を活用するのがよいか？

とにかく値上がりそう、あるいは配当が多くもらえそうな銘柄や商品から優先的に日本版ＩＳＡの制度を利用していくという方法も全くないわけではないとは思います。しかし、将来値上がりそうかなど、そう簡単には分かりませんし、配当が多い商品も、最終的な譲渡損益などまで考えると本当に有利なのか・・・。

個人的には、既存の特定口座や一般口座の含み損益の状況にもよりますが、以下の２つの活用法が比較的有利な活用法ではないかと考えます。

１つが、株式等の売買をする際に、通常の口座とISA口座で銘柄構成比率と取得単価が極力一致するようようにする。例えば、株式の売買時に必ず通常口座で注文を出す株数の半分の株数を非課税口座で注文を出すといった方法です。この方法のメリットは、ISA口座と通常の口座の損益の方向が一致するので、通常の口座で益が出てISA口座で損が出るという最悪のパターンを避けることが出来ます。

もう１つは、値動きが激しい銘柄や商品をISA口座で購入し、値動きが乏しい商品を通常の口座で購入するという方法です。この場合、通常の口座で益が出てISA口座で損が出る可能性を抑えることよりも、値動きが激しい商品や銘柄で多額の売却益が出た場合の節税を行うことを重視する方法です。

具体的にどのような方法をとるか、あるいは方法を組み合わせるかについては、現在の含み損益の状況や、保有を考えている商品構成、銘柄構成の内容により異なってきます。

個々の場合の具体的なISA口座の利用方法は、税法の知識よりも金融系の知識が問われることになるというのが私の感想です。

ＭＲＩインターナショナルの投資事件がニュースになった際に作成したものの、書いた内容が当たり前すぎてボツにした原稿があったのですが、新日本監査法人時代に同じ監査チームで仕事をしていた五十嵐さんと別件で意見交換をしていた結果、金融リテラシーの向上に資するためには、分かっている人にとっては当たり前すぎることを話題にすることも大切と思い、以下公開することとしました。

これまで、資金を調達する側の立場も投資する側の立場も経験してきましたが、少なくとも言えることが一つあります。

それは、

１．不特定多数の
２．小口資金を（少なくとも百万円単位は小口）
３．派手な広告で集めていて
４．高い利回りを謳っている

場合、 高い確率でどこかで破たんするということです。

投資商品のニュースをウォッチされている方であれば、他にも同様の例がいくつも思い浮かぶかと思います。

資金を調達する側からすれば、限られた少数の方から大口の資金を集めた方が、不特定多数の方から小口の資金を集めるよりも手間もコストもかからないし、広告を打たずに資金が集まるのであれば広告を打つ費用なんて掛けたくないし、たとえ儲かる事業であっても低い利回りで投資家が集まる案件であれば、よりによって見ず知らずの小口の投資家なんかに好き好んで高い利回りを払うようなことは普通はしません。

好条件の商品で、わざわざ広告を打ってまで不特定多数の小口資金を集める理由はほぼ一つ。大口投資家が資金を出さない案件に対し、大口投資家に比べ投資に関する情報や知識に乏しい投資家に資金を出してもらうためです。

しかし、1,365億円もよく集まったものです。言い換えるならば、日本国民全員から1,000円ちょっとずつ集めたのと同じ金額です。