福岡都市圏の路線価の急激な上昇と相続対策(住宅地編)

福岡都市圏の平成29年度の路線価の上昇率。
前回は、福岡市の都心部について年率1割から2割程度の激しい上昇率となっていることを取り上げましたが、続編として福岡市南区を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。

 


1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成28年度から1年間の路線価上昇率:5.5万円→5.6万円(1.8%の上昇)

 


路線価は1千円単位で発表されているのですが、ちょうどその最小刻みの1千円だけ評価額が上がっておりました。

上昇はしているものの、前回取り上げた都心部と比べると、上昇率は1%台と非常にゆるやかなものとなっています。

 

 

2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成28年度から1年間の路線価上昇率:8.3万円→8.6万円(3.6%の上昇)

 

先ほどの柏原よりは高い上昇率、とはいえやはり福岡都心部より上昇率は穏やかです。

 

 

3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

 

平成28年度から1年間の路線価上昇率:15.0万円→16.0万円(6.7%の上昇)

 

年率5%以上の上昇と、さきほどの2箇所と比べても高い上昇率となっています。

やはり、都心部と比べると地価の動向と同様、路線価の上昇率も穏やかであるという結果となっています。

とはいえ、高宮のように路線価の年間の上昇率が5%を超えているような場所もあります。

 

住宅地であったとしても、特に都心に近い場所については路線価の上昇率がかなりの率となっていることも十分にあり得ます。

しかも、この上昇率はあくまで平成28年度から平成29年度の1年間での上昇率です。それ以前から路線価が上昇傾向にあった場合、数年前からの路線価の乖離は当然もっと開くこととなります。数年前に相続税のシミュレーションを行っている場合でも、状況の変化に対応するためシミュレーションのアップデートを行う事は、やはり大切かと考えます。

福岡都市圏の路線価の急激な上昇と相続対策(都心部編)

平成29年7月3日に、平成29年分の路線価が国税庁より公表されました。

 

福岡都市圏の地価は、ここ数年激しく上昇しており、高値での取引が続いておりますが、平成29年度の今年の路線価が、昨年の平成28年度の路線価と比較してどの程度変動したのか、軽く調べてみました。

 

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアですが、都心回帰の流れを受け、人口増加率の高い福岡市の中でもマンション開発が非常に盛んなエリアです。

 

 

弊所のある場所の路線価ですが、

 

平成28年度から1年間の路線価上昇率:21.5万円→23.5万円(9.3%の上昇)

 

なんと、1年間で1割近い上昇です。

 

 

 

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率を調べてみました。

結果、

 

平成28年度から1年間の路線価上昇率:560.0万円→630.0万円(12.5%の上昇)

 

こちらは、1年間で12.5%と、1割を超える激しい上昇率となっています。

 

 

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横をサンプルに路線価の上昇率を調べてみました。

結果ですが、

 

平成28年度から1年間の路線価上昇率:266.0万円→318.0万円(19.5%の上昇)

 

なんと、こちらは1年間で19.5%と、ほぼ2割の上昇率となっておりました。

 

路線価は、土地の相続税評価の面積当たりの評価単価の基礎となるため、路線価の上昇は土地の相続税評価額にダイレクトに影響してきます。

 

さらに、相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

 

路線価の急激な上昇で怖いのが、数年前に相続税額のシミュレーションを行った結果そのままで相続対策を考えていると、実際の相続発生時に想定外の相続税額となりかねないことです。

 

ここ数年の地価動向、そして路線価の動向を鑑みるに、以前相続税額のシミュレーションを行われている場合でも最新の路線価等を元にシミュレーションのアップデートが必要であろうと考えられます。

 

 

2017年税制改正と相続対策の封じ込め(国内編)

配偶者控除及び配偶者特別控除の見直しが騒がれている平成29年度与党税制大綱ですが、相続税、贈与税といった、いわゆる資産税関連で、これまで節税対策として行われてきた一部の節税策を封じこめるために、目立った改正がなされています。

 

今回は、そのうちの海外関連以外の改正について取り上げます。

 

海外関連以外の改正で、相続税、贈与税の節税対策を一部封じ込めることとなる改正ポイントとしては、目立つもので以下の3つが挙げられます。

 

第一として、取引相場のない株式の評価の見直しが行われます。具体的には、類似業種比準方式による評価について、これまで、純資産、利益、配当の評価の比重が1:3:1であったのが、1:1:1に改正されます。

結果、これら3つの要素の中で一番調整が行いづらい純資産の評価の比重が従来の1/5から1/3と上がることとなり、例えば、利益及び配当の金額を調整し、株式の相続税や贈与税上の評価が下がったタイミングで株式を贈与する、といった節税手法に対して節税のメリットが減退することになります。

 

第二として、広大地の評価の見直しが行われます。広大地とは、おおざっぱに言えば、三大都市圏で500平米、それ以外の地域で1,000平米以上の土地のうち一定のものを指します。広大地に該当すると、広大地でない土地と比較して、大体45%から65%という大幅な評価を引き下げた上で、相続税や贈与税の税額計算を行うことが出来ます。

この広大地の評価方法につき、見直しがなされることとなりました。

 

第三として、いわゆるタワーマンションの評価の見直しが行われます。これまで、タワーマンションの高層階については、実際の時価と相続税、贈与税の計算で用いられる評価額に大幅な乖離があり、それを利用した節税が広く普及していました。これに対し、タワーマンションの建物の相続税、贈与税上の計算で用いられる固定資産税評価額の計算について、建物階数を要素として入れ込むことで対策がなされるととなりました。

今後取得されるタワーマンションについては高層階の相続税、贈与税上の評価が上がることとなります。

 

次回は、海外関連について取り上げます。

東京での富裕層向けサービス勉強会のサテライト会場試験運用

先日、東京で行われている富裕層向けサービスを中心とした勉強会の、福岡のサテライト会場の試験運用を行ってみました。
 
富裕層向けサービスについての首都圏と福岡の情報格差を埋めたいというのは、私が福岡に帰ってきてからいつかは実現したいと考えておりました。東京で勉強会を主宰されている方々、そして、この勉強会を福岡でも行おうと私を誘って下さった方々には、感謝するのみです。

今日の勉強会では福岡の弊所の会議室以外にも、大阪、シンガポールとも繋がっておりました。技術進歩の恩恵を切に感じます。
 
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相続された家が空き家のままの方へ ~譲渡所得の優遇措置が創設されました~

今年(平成28年)の4月1日から平成31年12月31日までの間に、被相続人の方がお亡くなりになられてそのまま空き家になっていた土地等を売却した場合、一定の要件を満たせば、個人の税金の計算上、売却益のうち3,000万円までを控除出来る制度が創設されました。

不動産の譲渡の際の税率は、計20.315%となるケースが一番多いかと思います。
売却益のうち3,000万円を控除出来れば、税率が20.315%の場合、600万円強、税額が安くなります。

この特例を利用できる具体的な主な要件ですが、

  • 譲渡のタイミングが相続開始日から3年を経過する日である年の年末までであること。
  • 相続または遺贈により引き継いだものであること
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • マンション等区分所有の建物ではないこと
  • 被相続人の方がお亡くなりになられたタイミングで、被相続人のみがお住まいであったこと
  • 被相続人の方がお亡くなりになられた後、ずっと空き家であったこと
  • 空き家を取り壊し済みの場合、取り壊し済みの土地を貸したり、事業で使ったり、住んだりしていないこと
  • 空き家を取り壊し済みの場合、その後更地のままであること
  • 家屋を取り壊さず土地家屋をセットで譲渡する場合は、地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる一定の 基準を満たしていること
  • 譲渡対価が1億円以内であること

などとなっています。

 

なお、この特例を利用する場合、この特例を受ける旨その他必要事項を記載等の上、確定申告を行う必要があります。

その他細かい注意点もございますので、具体的に相談をなされたい方は税理士等へご相談されることをお勧め致します。

タワーマンション(タワマン)節税の監視強化の報道を、軽く解説してみました。

先日、タワーマンション節税に対する相続税節税の監視強化について各メディアで報道がなされました。

 

http://www.nikkei.com/article/DGKKZO93575700S5A101C1CR8000/

http://www.asahi.com/articles/ASHC254R6HC2UTIL02C.html

http://www.sankei.com/life/news/151104/lif1511040025-n1.html

 

 

この報道について、税制が変わったといったとらえ方をされている方も多いかと思います。

 

しかし、実はそうではありません。この報道以前から、タワーマンションを利用した過度の節税で否認がなされた話は耳にしていました。各種報道にあるとおり、「チェックを厳しく」「監視強化」と言う話に過ぎません

 

相続税は、相続する財産の評価額に応じて税額が課される税金となっています。

そして、その財産の評価について、法律上は相続税法上第22条の「時価」で評価しましょう。という条文がほぼ全てであったりします。

 

タワーマンションが相続税の節税になる。相続税を計算する際に評価が安くなる。といった話は、相続税の計算にあたり時価をどう計算するかを具体的に取り決めた「財産評価基本通達」という、いわば役所の中での取り決めごとに基づいた話となります。

 

しかも、「財産評価基本通達」の6で、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」。平たく言えば、「この「財産評価基本通達」という役所の中の取り決めごとに従った計算結果が「時価」とは呼べないような結果の場合には、役所の中の取り決めごとに従った評価を行わなくていいよ。」という定めがおかれていたりします

 

相続税の節税(相続税以外の税金でもそうだとは思いますが)は、テクニック論のみで行うべきものではありません。なぜそうなるのかといった趣旨の理解やバランス感覚なく、法の抜け穴感覚で過度の節税を行おうとすると思わぬ落とし穴に陥ることになります。

一般社団法人未来経営研究所様主催の事業承継・M&Aセミナーの講師を担当することになりました

弊所代表大津留が、一般社団法人未来経営研究所様主催の電気ビル共創館BIZCOLIにて開催される事業承継・M&Aセミナーで、講師を担当させて頂く事となりました。

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建設業界、

不動産業界、

運送・卸売業界、

医療業界

と、業種別の4回シリーズとなっており、原則予約なしで参加出来ます。
ご興味のあられる方、ご参加お待ちしております。

相続税対策でタワマン買うくらいなら素直に福岡中心部の不動産の方がよくないか

先日、顧問先の不動産を扱われている方より福岡市中心部の物件の相談を受けました。

 

福岡市の不動産市況は、地方圏としては異例なほど、旺盛な買いニーズに対してとにかく売り物がない状況が続いています。そして、都心部を中心に路線価と大幅にかけ離れた値段での売買の話をよく聞きます。

 

先日ご相談を受けた物件(テナントビル)について相続税評価額を試算してみた結果、相続税評価額が時価の約33%と、タワーマンション(タワマン)ほどではないにしろ、相続税評価額が時価と比べて大幅に低い結果となりました。

 

しかも、この物件は利回りも(福岡都市圏としては)それほど悪くありませんでした。築十年すこしのテナントビル物件で現況の表面利回りが6%台。テナントビルではあるものの、場所を考えると妥当と思える水準でしょう。少なくとも、相続税対策としての手垢が付いていない分、節税対策以外に説明のつかないようなプレミアム価格とはなっていない

 

これを、タワーマンション(タワマン)による相続税対策の落とし穴 -その2/2-の設例にあてはめますと、

 

タワーマンションでの相続税の節税効果が物件投資額の24%

 

であるのに対し、

 

この福岡中心部の不動産の相続税の節税効果は物件投資額の20%

 

 

相続税の節税効果の差は、物件投資額に対して4%しか違いません。

 

不動産での相続税節税というと、タワーマンションとなられる方もおられます。しかし、タワーマンションでなくてもそれに近い節税効果を得られる物件は他にもあります。

さらに、タワーマンションの価格が相続税節税対策の効果分プレミアムが上乗せされているということは、タワーマンションの節税効果が出なくなるような税制改正があった場合、アテにしていた節税効果が得られないことに加え、相続税節税対策のプレミアムが剥げることによるタワーマンションの資産価値の下落という二重の損失に見舞われるということでもあります。

やみくもにタワーマンションを探されるよりも、物件自体の経済的価値のことも考え、タワーマンション以外の物件も視野に入れられる方が賢明である。と、私は考えます。

タワーマンション(タワマン)による相続税対策の落とし穴 -その2/2-

前回、タワーマンション(タワマン)による相続税対策の落とし穴 -その1/2- にて、タワーマンションのプレミアムの件について取り上げました。

では、どの程度プレミアムを出して購入しても、相続税の節税効果でペイすることが出来るのでしょうか。

 

以下の条件で考えてみます。

 

前提条件

相続財産:現金2億円

相続人:兄弟2人のみ

 

(1)相続財産のうち1億円を使って、タワーマンションの最上階を購入。相続税評価額を2千万円に80%圧縮。

 

相続税評価額の圧縮額:1億円-2千万円=8千万円

相続税の節税額:8千万円×限界税率30%=2千4百万円

 

これだけで見ると、相続税を2千万円以上節税出来るため、2千万円のプレミアムを上乗せして購入してもペイしそうに見えます

 

 

では、タワーマンション以外の不動産を使って同じように節税をはかった場合はどうでしょうか?

 

(2)相続財産のうち1億円を使って、マンションを購入。相続税評価額が4千万円を60%圧縮。

 

相続税評価額の圧縮額:1億円-3千万円=7千万円

相続税の節税額:6千万円×限界税率30%=1千8百万円

 

(1)のケースと(2)のケースを比較すると、節税額は6百万円の違いとなります。物件の価格と比較すると6%分の違いでしかありません。タワーワンションだからとわざわざ有り難がってみても、10%もプレミアムがついてしまうと、節税効果分以上の高値買いとなってしまいます

 

 

タワーマンションによる節税方法は、リーマンショック前から富裕層を得意とする税理士事務所界隈では言われている、もはや手垢のつきまくった手法です。

 

割高な価格で買った物件を割高なまま売り抜けられれば良いですが、その保証がないことは認識しておくべきです。

 

 

今後のブログで取り上げようと思いますが、タワーマンションほどではないにしても、タワーマンション以外でも市場の取引価格と相続税評価額と乖離が激しい不動産は存在します。

 

いくらタワーマンションが節税対策になるとはいっても、その物件が節税効果以上に割高であれば意味がありません。節税効果と意味ではタワーマンションほど面白くなくても、節税目的の手垢のあまりついていない、節税目的でなくてもそれなりに経営が成り立つ物件を探された方がいいのでは、と私は考えます。

タワーマンション(タワマン)による相続税対策の落とし穴 -その1/2-

最近、世間一般でもタワーマンション(タワマン)を購入することで相続税を節税する手法が有名になってきました。

 

市場価値の高いタワーマンションの最上階や羨望の良い部屋を購入します。当然、市場価値は同じタワーマンションの他の部屋よりも高いです。

しかし、相続税評価額は、路線価と固定資産税評価額により画一的に評価されます。

しかも、タワーマンションは土地の持分割合が低く、資産価値の中でより相続税評価額が低く出やすい建物の価値のウエイトが高くなります。

結果、区分所有しているタワーマンションの部屋の相続税評価額は、その市場価格と比べて大幅に低くなります。

 

 不動産業者も、相続税増税を機会に相続税対策としてタワーマンションの販売に熱を入れています。

 

ところで、このタワーマンションによる節税方法、落とし穴はないのでしょうか?

 

このタワーマンションによる相続税対策、最大の問題点は、タワーマンションによる節税手法が有名になりすぎた点にあると私は考えます。

 

節税方法として知名度が出ると、当然、相続対策での買いニーズが高まります。結果、タワーマンションで相続税対策に適した部屋にはプレミアムが付くことになります。

 

では、タワーマンション購入時のプレミアムがどの程度であれば、相続税の節税効果でペイすることが出来るのでしょうか?

それについては、次回取り上げます。